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yuka

Author:yuka
大阪在住の30代女。2017年2月に二卵性の双子男子を出産。ただ今産休中。
株主優待・お金の計算・節約が好き。
目標は、資産運用で不労所得を作ってセミリタイアして、シンプルで心地よい生活をすること。

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不動産投資のデメリットを考えてみる

ここ1~2カ月、不動産投資いいなー、私も大家になりたいなーと前のめり気味に色々調べてたのですが、ここに来てちょっとブレーキ。買うことが目的のようになってたけど、金額が大きいだけにデメリット(リスク)も大きいんよな…と。というわけで、今の時点で考えてる「不動産投資のデメリット・心配点」を書き出してみようと思います。

こう考えるきっかけになったのは、昨夜の彼氏からの報告。彼氏が仕事のツテで不動産投資会社の人を紹介してもらって、昨夜営業トーク抜きで色々話を聞いてきたらしいんやけど、「不動産投資するなら慎重になった方がいいですよ」と言われたらしい。
その方の言うことをざっくりとまとめると、
・今は地価が上がって来てて、中国人も日本の不動産を買い漁ってるから、価格的にも利回り的にもあまり良くない
・もし買うとしたら、消費税が10%になって消費が落ち込んで価格が下がるまで待ったらいいのではないか
・わざわざ不動産投資に手を出さなくても、REITもありますよ
・でも物件情報を見せてもらったら、その価格や価値が適正なのかはチェックしますので
…てな感じで、手放しでお勧めはしないことを話されたらしい。
不動産投資会社の人がそう言うんやから、まあそこそこ信憑性はありますよね…。営業抜きにしたらこんな感じなんか…と。

で、彼氏の意見は
・引き続き勉強してセミナー行ったり物件紹介してもらったりはするけど、急いで買う必要はない、いい物件があったら買えばいい
・セミナーでは業者はメリットばっかり言うけど、こーいう側面もあるから慎重になろう
…てことで。
それを聞いて私、「せっかく今年中に買おうって思ってたのにこんなやる気を削ぐようなこと言いよって…」とブスッとなったけど、まあ改めて冷静に考えてみたら、私も「イヤでもこれってどうなん?大丈夫なん?」と思うことも多々あるし、セミナーでは月並みなデメリットしか言ってくれんし、確かに彼氏の言うことも一理あるなと。

というわけで、私の思う疑問は大きく2つ。
①「ローン完済後は私的年金になり、毎月●万円の不労所得が入ってきます」とか言う業者の謳い文句に疑問
築浅物件を30年ローンで買って、やっと完済して自分だけの資産になったーと思った頃には、その物件、既に築3、40年を超えてるんですよね。そんな老朽化物件がいざ自分のものになっても、それから先元を取れるだけの収益力が残されているのか?むしろガタが来て修繕費で費用がかさむのでは?30年後にその物件が、その時の情勢がどうなってるかもわからんのに、安易に「老後は毎月●万円が丸々自分の懐に!」って言うのは誇張なのでは?そんな保障はどこにもないしリスクが高いのでは?…という疑問が拭い去れない。
そんな私の疑問に対する業者の答えは「だからこそ築浅物件で設備充実・好立地の、資産価値が高い物件を選ぶのです」なんやけど、それって答えになってるようでなってないというか…。30年も経てば確実に老朽化するし、築浅物件に人気を取られてるし、そんなうまくいくの?30年後を目標に投資するのなら、効率が悪いよなぁ…?この疑問に答えてくれるサイトはないものか。

②利回りと手間のことを考えると、株やFXの方が有利?
素人が数カ月勉強しただけの知識で考えてるから間違いもあると思うけど、不動産投資の利回りってよっぽどテクがないと1ケタ台がせいぜいな気がする。ローンの利息や管理費維持費、固定資産税や経費を差っ引いた後の実質利回りって、めちゃくちゃ低いと思うんですよね…(素人の私が手を出した段階では)。
正直、今私がやってるFXのスワップ投資の方が段違いに利回りがいいんですよね…。もちろん為替リスクとかもあるから簡単に比べることはできんけど、今の私のレベルで「利回り10~20%、それ以上の運用も可能でやり慣れているスワップ投資」と「大金とローンをかけるけど利回り数%になりそうな不動産投資」を単純に比べたら、「あれ、別にスワップポイントを頑張る方法でも良くない…?」とも思って。

資産はどれか一つに固めず分散投資した方がいいから、①株、②FX、③投資信託、④不動産あたりでバランス良く配分したいな~とは思ってるんやけど、いかんせん不動産は一点モノやし他の投資とは規模も勝手も違うから、安易に始めるのはどうかなーとも思い…。
大家さんになりたいけど、デメリットにも目を向けて自己責任でやらななあと思います。

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2015年4月 資産状況

おとつい彼氏お母様とお電話して、今までの不安がすっかり消えて快適な日々を過ごしております。皆様、アドバイスありがとうございました。
昨日出勤前にお母様からメールが来て(電話した時に私の携帯番号をお伝えした)、お電話ありがとうってことと、お母様の番号とメルアドを教えて頂きました!お母様とメル友(←古い)になれましたよ!!
とは言え、全部メールで済ませるのはちょっと違うなと思うので、これからも電話をメインにして、きちんとお話してコミュニケーションを取っていきたいと思います。ふ~~、良かったぁ…。

さて!では今月もそろそろ手仕舞いを。個人資産の運用状況を発表したいと思います。先月の総資産額(含み益を除く)は1,058万円。そして今日時点での資産総額は1,090万円になりました~!株の売却益が貢献してくれました。それでは明細を。

①日本株(株主優待) 597万円(55%)
保有株は59銘柄。今まで日本株の比率が高かったから、ちびちび売却していってる最中です。FXと違って現物買いしてるから、資金投入してる割に利回りが低いんですよね。もちろん優待は魅力的やけど、これからは利回りも重視していきたいな~と思って。3月末~今日までの売却益+配当金は合計33.5万円。明細は以下の通り。
①京王ズHD(+1.0万)
 …優待目当てで持ってたのに、権利確定後に優待中止の発表!ふざけんなー!ってことで即売却しました。
②モスフード(+7.2万)
 …株を始めた頃に買った愛着のある銘柄やったけど、最近モスに行っても客層が落ちてきて?店内で寛げないんですよね(場所にもよると思うけど)。それで何かがっかりしたのと、含み益も大きかったのとで思い切って売却しました。
③アスラポートダイニング(+24.4万)
 …優待が魅力的で1,000株買っといたんやけど、この1、2週間で株価が3倍以上に!うわーこれはバブルやー乗っからなー!と思って500株を売却しました。懐ほっくほくです。
④配当金7社分(+0.9万)

②FX(南アフリカランド) 223万円(20%)
確定申告したから所得税で9.7万円を持ってかれたけど、いい感じに不労所得を形成してくれてってます。確定申告の経費で通信費(全体の15%)突っ込んで何も言われんかったから、来年の確定申告でも突っ込もう。
ポジションは80万通貨に減らしてたけど、「…ぼちぼちまた買い増してもええんちゃう?スワップポイント欲しいし…」と思って、10万通貨買い増ししました。それでもまだレバ3倍くらいですからね、彼氏に「レバ上げんな」って言われたけど、様子見しながらじわじわ増やしていきたい…。

③FX(トルコリラ) 60万円(5%)
証拠金を60万円に増やして不労所得形成中。今年はトルコリラのポジションを増やして南アランドレベルに育てるぞ!ただ今52,000通貨を保有中。絶賛円高続行中なんで、こっちも様子見しながらナンピン買いする予定。

④普通預金 210万円(20%)
株の売却益のおかげでプラスに。100万円は不動産購入資金に、80万円くらいは結婚式+新婚旅行費用に取ってます。不動産はー…早く買いたいけど、彼氏の協力が不可欠やから焦らずに進めてくしかないな。でも二人でやる!って決めると、一方がモチベーション下がりかけてももう一方が情報仕入れてきて再びやる気を出させてくれるから、一人でやるより心強いな…と思います。

とりあえず、不動産投資が始めるまではFXのスワップポイントが貴重な不労所得になるんで…。レバに気をつけつつ増やしていこうと思います。

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自分なりに物件のエリア別傾向を考えてみる

ここ一カ月くらいで不動産セミナーにどんどん参加して、「いいなー私も早く自分名義の不動産が欲しい!」って思いが強くなりっぱなし。担当の人は「夫婦ならご主人様名義にまとめて持たれたら~…」って言ってたけど(多分それが一般的なんやと思う)、何で何でもかんでも男が優先されんねん、私も金出すんやから私名義のが欲しい!と思って、今は「私名義と彼氏名義で1件ずつ」持つことを勝手に目標にしております(共有名義にすると相続とか名義変更で色々めんどいらしい)。

猪突猛進な私と冷静な彼氏って感じで若干(いやかなり)温度差があるけど…。不動産投資は私がリードしていきます。そんで自分の不動産を持って確定申告するのが夢なんだー!(仕事で大家さんの確定申告して、不労所得で儲けてるわ経費突っ込んで税金削減できるわで心底羨ましいと思ったから)

…ちょっと熱くなってしまいましたが、本題。昨日物件を色々見て、素人ながらも「何となくこんな感じなんかなー」って雰囲気がつかめたので。今の時点で私が思ってる、物件の傾向なんかを書き連ねてみたいと思います。

①繁華街のど真ん中
梅田や難波という繁華街のど真ん中にある物件に住んでるのは、男の人が大多数やと思う。理由は、こーいうとこに住む人は①都心のそこそこ高めの物件に住む金銭的余裕がある(=男の方が多い)、②とにかく立地と利便性重視。景観や治安や騒々しさ、生活面での利便性(スーパーの有無等)はあまり気にしない(女の場合はそうはいかないはず)、③繁華街=ビジネス街にも近い=忙しいサラリーマン(主に男)が職場の近くに部屋を借りる。…て感じで。

②オフィス街近辺
中央区の御堂筋沿線・堺筋沿線はオフィスビルばっか。このすぐ近くに部屋を借りてる人は…仕事中心の生活を送ってる男の人が多いと思う。週末は人気がないしスーパーなんてほとんどないし、女の人が好んで借りるエリアやないと思うんですよね…。スーパーがなくても外食とコンビニで済ませるから問題ないっていうよーな、そこそこ収入のある男の人が多いと思う。不動産屋情報によると、会社が独身寮代わりに借り上げしてるケースも多いみたいやし。

③閑静な住宅街
エリアによると思うけど、普通~の(ネームバリューもそんなにない)エリアやったら、物件によって入居者の属性が大きく変わるんやろなあと。築20年近い3点ユニットバスの物件には安い家賃を理由に入居する層が、築浅の最新設備が揃った物件にはまあまあ収入があって家賃にお金をかけられる層が集まる、という。あとは物件の新旧に関わらず、共用部分が汚い物件は入居者の質も低そうだ。

④ネームバリューがあるor繁華街まで徒歩圏内
「西区北堀江」「西区西大橋」…昨日初耳だったんですが、西区の一部エリアは大人気だそうですね。不動産屋さんによると、心斎橋を挟んで西側の方が東側より家賃が高いらしい。理由は、東側(松屋町~谷町)には割とマンションがいっぱい建ってるけど、西側は物件数自体が少ないから余計に競争率が高くなるそうな。
えーとつまり、そのエリア名を聞いただけで「おっ」となるような場所は男女問わず需要が高いんかなと。北堀江以外にどこやろな~、私的には北区南森町がイチオシなんやけど。あとは北区中崎町とか?繁華街(梅田・難波・心斎橋等々)まで徒歩圏内ってのも大事やと思うんやけどどうやろ。

とりとめもなく書いてみたけど、自分で色々考えて推測して…ってやってくのも面白い。今まで当たり前のように住んでた大阪市内にも愛着が湧いてきて、もっと色々調べて市内の色んな場所の事情を知りたいなーって思ってきたし。
今のところ、私の希望は西区(西大橋の物件に感化された)と北区(天神橋筋商店街バンザイ!)、安全策で中央区かな~という感じ。彼氏は前々から「地盤のしっかりした上町大地」を賛美してるから西区・北区には否定的やけど、まあそれも今後の話し合い&物件との相談という感じで。

何か結婚準備全然してなくて不動産投資の話ばっかしてるなあ…。でもそうこうしてるうちにGWに両家顔合わせで彼氏ご両親と再びお会いするし、また緊張しまくりの挙動不審になりそうだ…。次こそはしっかりとお話して、ご両親に安心してもらえるようにならねば…。

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